开发商破产 新余融信逸居小区72户业主十年未拿到不动产权证
花费数十万元购房
却因开发商破产陷入“办证难”
新余市渝水区人民法院
(以下简称渝水法院)
通过创新处置方式
不仅让72户业主
拿到迟到十年的不动产权证
还通过实物分配
最大限度保障了债权人权益
7月3日，记者了解到
在这起破产清算案中
通过实物分配给债权人的3间店铺
近日已办理不动产权证
房产办证遇“难产”
7月3日，记者来到新余融信逸居小区。该小区道路整洁、绿树成荫，新铺的柏油路还散发着沥青味，车辆有序停放在划线车位内。业主彭女士介绍，目前小区入住率较高，周边生活配套完善，居民生活已回归正常。
时间回到2013年，由融信公司开发的融信逸居楼盘三期完工。就在业主准备入住时，验收环节却出现问题——小区绿化面积未达标准，验收未通过导致72户业主无法办理不动产权证。
2014年，开发商融信公司因资金链断裂破产，办证问题雪上加霜。
资不抵债现困局
就在部分业主为办证一事搞得焦头烂额之际，2019年11月，新余市渝水区人民法院受理融信公司破产清算案的消息传来，让期盼已久的业主看到了曙光。
“这起破产清算案件要解决的不仅是不动产权证办理问题，破产的融信公司还遗留众多债务需要去填平。”渝水法院四级高级法官简鹏程介绍。
经查，融信公司共拖欠员工工资42万元，欠缴税款919万元，另有18笔债务共计7754万余元。而公司可供处置的住宅、商铺、车库等资产总估值仅3810余万元。
依照法定流程，渝水法院将资产进行网络拍卖，但仅成功拍出1间商铺和3个车库。剩余资产经历6次流拍后，价值缩水至2600余万元。“如果继续降价拍卖，普通债权人的权益可能都无法得到保障。”简鹏程解释，在破产案件中，债务的清偿顺序有先后之分。
依据企业破产法第113条规定，破产财产优先清偿破产费用和共益债务，随后是职工工资、职工医保等各种补偿费用，其次是欠的税款，最后是普通破产债权。若以此规定，开发商所欠的办证税款以及18笔欠款将排在清偿末尾，或将面临“无钱可偿”的境地。
实物分配解千结
在这种情况下，渝水法院一方面将拍卖获得的资金用于支付员工工资，同时针对实际情况，以继续履行合同的方式，将72户业主不动产权证办理认定为共益债务，优先办理。另一方面转变思路，在取得其他普通债权人同意后，用实物分配的方式对融信公司名下资产进行分配。
“实物分配就牵扯到公平原则，如何定价、如何选房以及选房顺序等问题，增加了很大的工作量。”简鹏程说，在经过综合考虑后，最终法院以第二次流拍的价格来评估融信公司被查封房产的价值。
由于每个债权人的债权金额不同，为了将这些实物资产进行更合理的分配，法院经与破产管理人多次协商，确定了一套分配规则。
“原则上债权人所选的房屋价值要低于其债权金额，多出的部分参与下一轮房屋按比例分配。”简鹏程解释，若两个债权人同时选中一套房子，且他们的债权金额都大于这套房子的价值，则由两家抽签决定。此外，若有人愿将自己的债权转让给第三人，也可现场办理，法院进行司法确认。
经过一轮轮的筛选、抽签，法院将融信公司的资产进行了合理分配，债权人也因此挽回了损失，保障了自己的合法权益。
升级改造终破局
以实物抵债务，若债权人手中的房产无法办理不动产权证，那这些实物资产对于债权人来说，依然犹如鸡肋，难以交易。
那么，不动产权证的问题，又该如何解决呢？
法官在案件办理中发现，不动产权证之所以迟迟无法落地，一方面是融信公司拖欠了一部分税费，另一方面就是这处楼盘交付已经10余年，存在手续不健全、设施不完善等问题，因此很难通过验收，也就很难办证。
简鹏程介绍，在处理这项历史遗留问题时也花费了不少精力。因为房子还没有经过验收，为了让业主住上质量过关、安全的房屋，法院委托第三方有资质的机构对房屋的质量安全做了评估，并出具司法鉴定报告。
经鉴定，此处楼盘的房子符合安全标准。但由于该小区建于10年前，当时未要求进行雨污分流，因此不符合现在的验收标准。
为此，破产管理人根据对融信公司剩余资产获得的租赁、拍卖等收益聘请施工人员对小区排水管进行了雨污水分流改造。同时，渝水法院借助府院联动机制，为主要材料齐全，次要材料暂时缺失的业主容缺办理房产证，要求其限期补全材料。
截至2023年年底，在历经十年的办证之路后，融信逸居楼盘三期72户居民，终于拿到了不动产权证。其余通过实物分配获得房产的债权人也可通过补全税款进行办证，也将房屋债权转让给第三人。
今年初，从破产清算案中分得3间店铺的某小额贷款公司和业主张某某通过破产管理人向渝水法院提出申请，将两人名下的产权份额登记至廖某、敖某某等7人名下。随后，廖某等人作为首次办证业主，为3间店铺办理了不动产权证书。随着这3间店铺完成产权登记，该破产清算案取得重要进展。