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万俊平:整个行业未来要迎合市场需求进行创新

2017-11-27 |来源: 全球赣商网 |
南昌房地产市场在历经了10余载岁月沉浮历练之后,如今正以超乎想象的速度迅猛发展。都知道,在房地产市场繁荣的背后,离不开一群开发商的积极参与。
江西世纪风情地产开发有限公司是江西本土最早从事房地产开发的专业房地产企业之一,今天我们有幸邀请到项目总经理万俊平先生来接受我们的专访,与我们一起分享对楼市发展的理解。
1、记者:现在房地产调控形势严峻,政策不断加码,您作为业内资深人士,对南昌市场未来的走势如何看待?
万俊平:南昌楼市整体情况还不错,2017年南昌楼市随着政策的调控出现一些变化:政策收紧,成交会缩量;缩量之后,房价依旧会相对坚挺;热点区域房价上涨可能性依旧比较大。在多个城市出台限购政策后,目前深圳上海北京一线城市的确出现了量价下跌的现象,但大部分的二三线省会城市形势还是不错的。关于南昌的市场,虽然南昌去年10月8日也出台了双限政策,但受市场供应不足和调控边际效应递减的双重影响,所以无论是从目前的整个市场的销售数据还是单个楼盘的销售来看,量价还是比较平稳的。 现在的南昌市场,住宅的存量只供消化4个月,可以说是供应严重不足。综合来说,供应跟不上,但需求并没有随着限购政策消失,而是延长至未来了,并且限购在二手房市场上的供给端带来了一定惜售心理,这样的背景下会强化住宅的价格,所以说南昌住宅价格上涨仍然是未来的大趋势。但近期的成交量会有一定缩小。 
2、记者:您之前主导开发过多个知名楼盘,而这将开发的艾溪安麓项目则跟您之前开过的大盘则不一样,属于一个小项目,您能否介绍一下这个项目?
万俊平:艾溪安麓在南昌市京东板块艾溪湖岸边,规划面积用地31200平米,容积率为0.6,总建筑面积21800平米,是城市中罕有的低密度楼盘。在我的过往开发历程中,的确属于一个小而精的楼盘。虽然本项目规模小,但操作的难度很大。因为面临的意向客户都是企业老板和酒店企业,在规划设计之初,就多次分块组织相关管理人员去国内外类似优秀项目参观学习,并在项目现场不计其数地进行样板施工,请原创设计师来现场选择,其中光立面的文化石就请了20多家供应商,小样6批次以上;正是因为对品质的不懈追求,项目在竣工时几近售罄,且销售单价远高于项目周边同类项目。
3、记者:近几个月,房地产市场也在转型、多元化、退出市场成为摆在很多房企的选择。那么,未来南昌的房地产市场会有哪些发展趋势?
万俊平:一方面房地产行业品牌企业现在大举进入南昌,通过收购、并购、合作等方式进行扩张,未来的南昌房地产市场可以讲是品牌企业之间的竞争。另一方面,随着土地价格的高企、开发利润的变薄,对企业的快速开发能力、融资能力、成本控制能力和销售能力等都提出越来越高的要求,中小企业基本上难以招架,现在有一些房企已经在转型或者被并购,已经退出地产业务了。而未来,这种马太效应将更加明显。
4、记者:现在是不是购房好时机?有什么建议给置业者?
万俊平:房地产市场化改革以来房价一路上涨,虽然国家不断出台调控政策,但不改房价上涨的趋势。其实房子除了居住,对居民而言很大程度上是作为保值增值的手段。当前的我国的货币超发依然持续,信用货币的定义决定了它会随着经济发展和通货膨胀而长期贬值。我认为在投资渠道相对稀少的现在,依然可以根据需求配置不动产,我建议选择购买一些核心地段或地铁沿线的次新物业进行投资。
5、记者:与火热的住宅市场相比,目前南昌商业市场似乎比较低迷,您如何看待南昌的商业市场?
万俊平:商业地产受到规划失控、供应量过大、电商冲击、经济下行等外部因素的影响,其所承载的压力较住宅相比大了许多。商业地产从过去的颓势仅仅体现在部分城市,变成现在的全局性困难。当前,南昌的商业地产面临的挑战大于机遇,其主要原因有以下几点:
1、从供给侧角度看,目前南昌商业地产的供给量过大,而且有继续增大的趋势,因为从解决就业、税收和有利城市繁荣方面考虑,政府更倾向多增加商业地产比例。
2、从需求侧角度看,目前商业地产的成交主力为投资客,而国内大多数城市的商业地产二手交易环节,买卖所需支付的税费及其他政府收费往往占到成交金额的20%以上,这严重抑制了商业 地产的市场流通。一种缺乏流动性的资产,其投资价值将大打折扣,从而导致投资客离场。
目前南昌市场上,写字楼严重供过于求,南昌缺乏产业集群,大企业购买需较少,加之长期的低租金导致回报率不高,写字楼严重滞销。近一年来部分写字楼调整规划为公寓产品销售,市场 上公寓产品增多,但真正具有投资价值的公寓屈指可数。而市场上的商业开发都是重销售轻运营,招商也是为销售服务的,导致项目一卖了之;同时商业开发同质化严重,无创新。
6、记者:商业市场如何取得突破,您有无好的建议?
万俊平:一是要通过政策引导、税收倾斜等预期管理工具加快商业去库存,减少交易环节税费,同时让补贴、落户、民水民电,通燃气等利好政策真正落地;二是整个行业未来要迎合市场需求进行创新,朝着复合型、体验型和社交型方向转变。例如商场去购物化、写字楼去办公化将是行业未来的大趋势。 例如我们开发的艾溪安麓项目亦属于商业项目,但我们没有随大流,而是基于市场做了独创性产品,最终实现量价均远超预期。
    (编辑: 张韵)